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Points de Vue

Les maisons de retraite, un antimodèle ?

OR & H Conseil est le conseil en communication institutionnelle et en stratégie de la société de promotion immobilière « Marianne Développement », qui développe un nouveau concept pour l’hébergement des personnes âgées : les « Maisons de Marianne ».

Zoom sur cette offre de logement pour les seniors placée sous le signe de l’innovation et de la solidarité

Rappel de quelques chiffres

Un Français sur trois a plus de 50 ans, un sur cinq a plus de 60 ans. 5,5 millions de nos compatriotes sont âgés de plus de 75 ans, et leur nombre va doubler d’ici à 2040 ; à cette date, le nombre des personnes âgées dépendantes atteindra 1,2 millions. Enfin, 1 Français sur 3 déclare avoir un proche dépendant.

Ces évolutions démographiques irréversibles donnent la mesure de l’augmentation des besoins en logements adaptés à la perte d’autonomie, laquelle intervient très fréquemment vers 75 ans.

Or, un immense marché s’ouvre devant nous puisque c’est la tranche d’âge 60-74 ans qui compte la proportion la plus importante de propriétaires ; parmi elle, nombreux seront ceux qui vont devoir changer de logement en raison de leur perte d’autonomie et de l’inadéquation de leur cadre de vie actuel à leurs besoins (logement trop grand, manque d’équipements adaptés, etc).

Attentes et comportement de nos aînés par rapport au logement

Selon un récent sondage Mondial Assistance, Notre Temps et TNS Sofres auprès des plus de 70 ans, l’aménagement du logement constitue le premier champ d’action pour cette classe d’âge. 57% des personnes autonomes ont pris des dispositions, via l’aménagement du logement ou un déménagement. La perspective est avant tout de se maintenir à son domicile et de demeurer près de ses proches.

Si l’immobilier senior est bien une réalité, il faut cependant préciser que c’est un immobilier qui varie avec les âges de la « séniorité » et le degré d’autonomie.

Le vieillissement favorise des initiatives originales et l’émergence de logements de type nouveau à travers le monde : communautés de vie sans liens de parenté au Royaume-Uni‚ immeubles avec services collectifs construits en coopérative par des personnes d’âge médian en Suède, habitat partagé espagnol qui regroupe de dix à douze personnes « décidées à prendre en charge leur propre vie », etc.

On soulignera toutefois que l’Europe est rétive aux « ghettos de seniors » qui fleurissent notamment aux Etats-Unis (Sun cities‚ Gated cities), pays historiquement moins soucieux de mixité sociale et intergénérationnelle que le vieux Continent ou que le Japon, lequel fait véritablement figure de modèle intergénérationnel tant y est répandu le phénomène des maisons organisées pour l’ensemble de la famille, tous âges confondus.

La culture française ne prédisposant pas au développement d’un immobilier « ghettoïsant », seule une minorité de seniors désire investir dans une résidence sécurisée, selon un sondage Ipsos-Pleine Vie-Senioriales publié en mars 2009.

La grande majorité des sondés déclare vouloir concilier le bonheur d’une maison individuelle ou d’un appartement avec les avantages du centre-ville et l’existence de services de proximité.

Au premier rang de la hiérarchie de leurs préoccupations figure la recherche d’un logement techniquement adapté aux besoins de leur âge (plain-pied, volets roulants, portes plus larges…), loin devant l’ensoleillement de la région, la tranquillité, la beauté des paysages, la présence d’équipements favorisant les déplacements et l’épanouissement culturel.

Par ailleurs, il faut savoir qu’à 70 ans on consomme toujours et que le désir de logement neuf mobilise encore 54% des répondants.

Les maisons de retraite, un antimodèle ?

Les Français sont de plus en plus critiques envers les maisons de retraite, comme le montre l’édition 2009 du baromètre de la Fédération hospitalière de France (FHF), publié le 20 mai dernier.

52 % d’entre eux (contre 40 % en 2003) ont en effet une mauvaise opinion de ces établissements.

Ils sont 97 % (!!) à les trouver trop chers, et estiment à 80 % qu’il s’agit d’un mode d’hébergement par défaut, choisi à contrecœur par les personnes âgées et leurs familles.

Enfin, 40 % pensent que les résidents y sont souvent maltraités, alors qu’ils n’étaient que 27 % à exprimer ce sentiment en 2003.

De même sont-ils sont prompts à pointer l’insuffisance de personnels dans les structures aussi bien que le manque de places.

En cela, ils font écho au rapport 2009 de la Cour des Comptes qui souligne que l’évolution des capacités d’accueil « ayant été moins rapide que celle de la population des personnes de 75 ans ou plus, il en résulte une nouvelle baisse des taux d’équipement. » Entre 2003 et 2007, ce taux est passé de 143 places pour 1 000 personnes âgées à 133 pour 1 000.

Enfin, on ne peut que souligner les contraintes légales (autorisations d’implantation) et financières (limites budgétaires fixées par les pouvoirs publics) qui pèsent sur le système des EHPAD, très lent à se développer et à se réformer, et incapable à lui seul de répondre aux défis du vieillissement de la population.

La solution « Maisons de Marianne »
Comme on vient de le voir, l’image des EHPAD dans l’opinion publique ne cesse de se dégrader, ce qui ne peut que renforcer le désir de la très grande majorité de nos aînés de rester à domicile le plus longtemps possible. D’ailleurs, 84% des personnes de 80 à 90 ans vivent encore chez elles et seulement un quart des nonagénaires sont en maison de retraite …

Or, le logement traditionnel est bien souvent inadapté à la perte d’autonomie.

D’où la nécessité de proposer de nouvelles formes d’habitat « intermédiaire » destiné aux seniors, alliant offre de services, préservation du lien social et bâti de qualité.

C’est pour répondre à ces impératifs que Marianne Développement a lancé les « Maisons de Marianne ».

Construites dans le parc social et réalisées majoritairement dans le cadre du prêt locatif social (PLS), les « Maisons de Marianne » sont des résidences à taille humaine composées d’une centaine de logements privatifs, appartements ou maisons de ville.

Une offre complète de services est mise à la disposition des résidents : surveillance et assistance, aide aux petits travaux quotidiens ou activités de loisirs, mais aussi suivi individualisé pour les personnes en perte d’autonomie.

Bien plus qu’un simple toit, les « Maisons de Marianne » constituent des lieux de vie répondant au risque d’isolement des personnes âgées et conçus pour accueillir d’autres populations telles que des handicapés ou des jeunes couples éligibles au logement social, permettant ainsi de préserver et de promouvoir l’insertion des seniors dans la collectivité.

En assurant une mixité intergénérationnelle, les « Maisons de Marianne » offrent aux collectivités locales et aux investisseurs privés une opportunité de renforcer le lien social et de faire face aux contraintes liées au vieillissement de la population tout en modernisant l’approche du logement social.

On notera qu’il n’existe pas en France de véritable gestion par l’âge du logement social, alors que certains pays européens, à l’instar du Royaume-Uni, ont mué en outil de protection sociale l’attribution de logements aux personnes âgées. Les Maisons de Marianne proposent justement d’introduire une culture de l’âge dans l’habitat social … et de faire évoluer le regard des gens sur le logement social.

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